El Revisor Urbano es el profesional acreditado que verifica el cumplimiento del RNE y la normativa urbana de un expediente para licencia de edificación o habilitación urbana. En esta guía 2025 te explicamos las Modalidades B, C y D, las especialidades más comunes, las categorías en el registro, el proceso de revisión, tiempos típicos y cómo pedir una cotización comparables en Lima.
¿Qué hace un Revisor Urbano?
- Verifica Reglamento Nacional de Edificaciones (RNE) por capítulos aplicables.
- Revisa parámetros urbanísticos (alturas, retiros, densidades) y aportes reglamentarios.
- Consolida criterios entre especialidades y emite un Informe Técnico Favorable (ITF).
- Reduce observaciones y ayuda a agilizar el trámite municipal.
Entregables habituales: Matriz de cumplimiento RNE, lista priorizada de observaciones, recomendaciones de ajuste e ITF.
Modalidades B, C y D: qué significan y cuándo se aplican
Las modalidades refieren a cómo se tramita la licencia (complejidad y requisitos). En términos prácticos:
| Modalidad | Proyectos típicos | Requisitos y notas |
|---|---|---|
| B | Intervenciones de menor complejidad, ampliaciones, remodelaciones con impacto limitado | Documentación técnica estándar, revisión enfocada en partidas puntuales del RNE |
| C | Edificación nueva de complejidad media: multifamiliares, comercio, oficinas | Coordina varias especialidades (Arq., Estr., Sanit., Eléc., Seguridad) |
| D | Alta complejidad o gran escala: mixtos, equipamientos, múltiples sótanos | Mayor profundidad de análisis y coordinación integral para el ITF |
Idea clave: Modalidad ≠ especialidad. La modalidad clasifica el trámite; las especialidades son las disciplinas técnicas que se revisan dentro del proyecto.
Especialidades de Revisión más frecuentes
- Arquitectura: diseño, habitabilidad, accesibilidad, seguridad de uso.
- Estructuras: sistema estructural y criterios sísmicos.
- Sanitaria: agua, desagüe, ventilación, artefactos.
- Eléctrica: potencia, tableros, canalizaciones, alumbrado de seguridad.
- Seguridad (SSEI): evacuación, detección, sistemas contra incendio, señalética.
- Otras (según proyecto): mecánica, HVAC, gas, eficiencia, etc.
Tip de gestión: Define por escrito qué especialidades incluye la propuesta del revisor para evitar vacíos de alcance.
Categorías en el Registro de Revisores Urbanos
En el Registro se consignan atributos del profesional (formación, especialidad, experiencia). De cara al cliente, “categoría” suele entenderse como ámbito y nivel en que el revisor puede actuar (edificación y/o habilitación urbana, y complejidad).
- Edificación: foco en arquitectura, estructuras e instalaciones.
- Habilitación Urbana: trazado, lotización, indicadores, aportes y compatibilidad con instrumentos de planificación.
- Nivel/ámbito: condiciona el tipo y escala de proyectos donde el revisor puede emitir ITF.
Recomendación: Antes de contratar, verifica al profesional en el registro vigente y solicita su número de acreditación.
Proceso de Revisión Urbana (paso a paso)
- Brief & Alcances: uso, área techada por nivel, sótanos, número de unidades, modalidad y especialidades.
- Recepción del expediente: planos (DWG/PDF), memorias, certificados, indicadores y compatibilidad de uso.
- Revisión técnica: chequeo RNE, parámetros, aportes; matriz de observaciones priorizadas.
- Cierre e ITF: reunión técnica, recomendaciones finales y emisión del ITF.
- Acompañamiento (opcional): soporte en absolución de observaciones y reuniones con municipalidades.
Tiempos típicos:
- Pre-revisión: 3–5 días hábiles.
- Revisión completa: 7–12 días hábiles, según complejidad y calidad del expediente.
Cómo pedir una cotización comparable (checklist)
Incluye estos datos para recibir propuestas claras y comparables:
- Ficha del proyecto: uso, área por nivel, número de niveles y sótanos, densidad/unidades.
- Modalidad (B/C/D) y especialidades a revisar.
- Entregables esperados: matriz RNE, ITF, número de rondas incluidas.
- Plazos requeridos (indicar si necesitas fast-track).
- Condiciones comerciales: hitos de pago, vigencia de oferta, exclusiones.
Errores comunes que encarecen tiempos y costos
- Planos desalineados entre Arq.–Estr.–Instalaciones.
- Métricas urbanísticas sin respaldo (densidad, retiros, aportes).
- Falta de compatibilidad de uso y normas distritales.
- No acordar rondas de revisión ni tiempos de respuesta.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿El Revisor Urbano reemplaza a la municipalidad?
No. Emite un ITF independiente que se adjunta al expediente. La municipalidad mantiene el proceso administrativo.
¿Modalidad y especialidad son lo mismo?
No. La modalidad (B, C, D) clasifica el trámite; la especialidad es la disciplina técnica que se revisa.
¿Qué diferencia hay entre edificación y habilitación urbana?
La edificación revisa el proyecto arquitectónico/estructural e instalaciones; la habilitación urbana trata la lotización, trazado, indicadores y aportes.
¿Cómo sé si un revisor está habilitado?
Solicita su número de registro, verifícalo en el registro oficial y pide CIP/CAP con habilidad vigente.
¿En cuánto tiempo puedo tener el ITF?
Depende del alcance y la calidad del expediente. Un rango común es 7–12 días hábiles para revisión completa.
Conclusión
Entender la relación entre Modalidades B, C y D, especialidades y categorías te ayuda a planificar plazos, anticipar observaciones y agilizar la licencia. Con un expediente bien armado, la revisión urbana reduce riesgos, mejora la calidad técnica y optimiza el trámite municipal.
